Indice di fabbricabilità

L'indice di fabbricabilità (If) è un importante indicatore urbanistico che definisce quanto è lecito costruire su un terreno in funzione della sua superficie, comportando una diretta ricaduta sul suo valore economico.

DescrizioneModifica

L'indice di fabbricabilità fondiaria determina il massimo volume fabbricabile (espresso in m³) data l'area della superficie fondiaria a disposizione (espressa in m²).

 

L'indice di fabbricabilità fondiaria si esprime nella forma "n m³/m²" dove n è un valore numerico spesso decimale (per esempio 1,5 m³/m²).

La regolamentazione della quantita' fabbricabile tramite 'indice di fabbricabilità territoriale, è più opportuna nel caso di un intero comparto da urbanizzare e considera, per la determinazione dei limiti, anche le superfici che verrebbero occupate da infrastrutture ed in modo particolare dalle strade.

In queste circostanze è possibile che la fabbricabilità sia espressa in termini di superficie lorda del costruito (invece della sua volumetria) consentendo all'ente decisore di regolare il carico insediativo nelle nuove trasformazioni invece che la dimensione fisica degli insediamenti[1].

In queste circostanze l'indice di fabbricabilità territoriale è espresso nella forma "n m²/m²", e regola la Superficie lorda (SUL) fabbricabile in funzione della Superficie del Lotto (Sl):

 

Nel mondoModifica

ItaliaModifica

L'indice di fabbricabilità viene determinato attraverso la pianificazione urbanistica, che viene redatta dal comune italiano e che entra in vigore secondo procedure formalizzate, dettate dalle leggi regionali a seguito delle riforma costituzionale del 2001. L'adozione e la definitiva approvazione passa dalla partecipazione dei cittadini e degli enti sopraordinati (regione e provincia).

In funzione del contesto di applicazione, l'indice si presenta come indice di fabbricabilità fondiaria (Iff) o indice di fabbricabilità territoriale (Ift); quest'ultimo inclusivo delle quote di viabilità e delle aree pubbliche dovute.[1]

L'indice di fabbricabilità ed in generale gli indici di densità edilizia sono definiti dall'art. 7 del Decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, che detta gli indici massimi, differenziandoli in base alla zona omogenea (A, B, C ed E). Da notare che tali limiti inderogabili di densità edilizia siano molto lontani da quelli effettivamente applicati.

NoteModifica

  1. ^ a b Linee guida per la redazione di un Regolamento edilizio tipo, su www.provincia.rm.it. URL consultato l'8 marzo 2020.

Voci correlateModifica

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