Lo sfratto, in diritto, è un atto giuridico con il quale, nell'ambito di un rapporto di locazione, il locatore richiede ad un locatario di riconsegnargli l'immobile.


Nel mondoModifica

ItaliaModifica

 Lo stesso argomento in dettaglio: Sfratto (ordinamento italiano).

Lo sfratto può essere intimato in due casi:

  • finita locazione
  • morosità

Nel primo caso, il provvedimento può essere richiesto dopo la scadenza del contratto, qualora, a seguito della disdetta[1], il conduttore non abbia ritenuto di rilasciare l'immobile al locatore. Lo sfratto per finita locazione può però essere richiesto anche prima della naturale scadenza del contratto, in tal caso si tratta di una condanna del futuro, che si basa su intimazione che ha efficacia di disdetta, in quanto evita il rinnovarsi del contratto.[2]

Nel secondo caso, il provvedimento di rilascio può essere richiesto, in ogni momento, qualora il conduttore si renda inadempiente all'obbligo del pagamento di almeno due mensilità del canone concordato e/o degli oneri accessori.

In questo caso oltre all'ordinanza di rilascio dell'immobile il proprietario può richiedere anche un decreto ingiuntivo finalizzato al recupero dei canoni di locazione scaduti e a scadere.

Il decreto ingiuntivo emesso all'esito della procedura di sfratto per morosità è uno dei rarissimi casi di titolo esecutivo di importo determinabile e non determinato a priori.

Se il locatore intende riutilizzare l'immobile per motivi di necessità tassativamente indicati dalla legge, si ha un terzo caso: sfratto per necessità.

Rispetto allo sfratto, molto meno lunga e dispendiosa è l'azione di esecuzione per il rilascio del bene immobile, prevista ad esempio nella formula di affitto a riscatto.


SpagnaModifica

In Spagna la legge bancaria del 1909, ancora vigente, prevede che il creditore può optare tra la riscossione della garanzia ipotecaria o la vendita all'incanto del bene a estinzione del debito residuo. La confisca non interrompe l'obbligo di pagamento delle rate di mutuo, né il contratto di locazione con eventuali inquilini.

Il governo Rajoy ha imposto la sospensione generalizzata degli sfratti, mentre altri propongono di obbligare gli istituti a concedere una sospensione del mutuo, e a impegnare con vendite o affitti il patrimonio immobiliare accumulato con i pignoramenti. Altra proposta è la conversione dei mutui in difficoltà in affitti a basso costo in cui il moroso perde la proprietà del bene, ma conserva l'usufrutto a un canone agevolato.

Con la difficoltà di compravendita e la caduta dei prezzi nell'immobiliare, spesso gli istituti preferiscono la riscossione dell'ipoteca alla vendita all'incanto. Gli immobili restano sfitti e invenduti, ma la riscossione dell'ipoteca evita di contabilizzare a bilancio una perdita su crediti inesigibili, laddove il credito viene depennato a fronte della proprietà del bene valorizzata come ipoteca (quindi al costo storico di acquisto, non ai valori correnti di mercato, corretti ulteriormente della bassa probabilità di vendita).

Nel novembre 2009 viene approvata la legge del Desahucio Exprés, che:

  • riduce le informazioni da specificare nella citazione in giudizio, orientando il procedimento a oralità e concentrazione (fra queste la somma dovuta);
  • la citazione in giudizio non deve essere preceduta da altri atti, né la sentenza seguita da un atto di precetto per l'esecuzione forzata: richiede che la sentenza indichi data e ora del pagamento e rilascio dell'immobile e sia quindi titolo immediatamente esecutivo;
  • Il locatore può includere nella sua domanda di sfratto la rinuncia a una parte del debito e dei costi in cambio di abbandono volontario dell'immobile. Il periodo minimo è ridotto da un mese a 15 giorni dalla notifica del ricorso.

NoteModifica

Voci correlateModifica

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