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Con il termine '''estimo''' si indica la [[disciplina (didattica)|disciplina]] che ha la finalità di fornire gli strumenti teorici e metodologici per la valutazione da parte del [[valutatore]] dei [[bene (economia)|beni]] per i quali non esiste un apprezzamento univoco ([[stima]]).
▲Con il termine '''estimo''' si indica la [[disciplina (didattica)|disciplina]] che ha la finalità di fornire gli strumenti teorici e metodologici per la valutazione da parte del [[valutatore]] dei [[bene (economia)|beni]] per i quali non esiste un apprezzamento univoco ([[stima]]).
La dottrina estimativa ha subìto una profonda evoluzione negli ultimi tre lustri sulla base delle profonde innovazioni registratesi a livello scientifico e normativo sia a livello internazionale e nazionale.<ref>{{Cita libro|titolo=G. Bambagioni, Sulle cause e sulle implicazioni dell'evoluzione della dottrina estimativa}} Quaderni di Economia Immobiliare-QEI, N. 14/2010</ref>
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Nel 1800 la dottrina si evolve grazie ai contributi di Giuseppe Borio con il suo "''Primi elementi di economia de fondi rustici ad uso principalmente de periti e degli amministrator''i" e Giulio Fettarappa con ''Principi di economia applicati alle stime e conteggi ad esse relativi'' e di altri studiosi che danno vita alla cosiddetta Scuola piemontese coltivando l’obiettivo di rendere l’estimo una scienza, superando con un metodo razionale l’approccio empirico fino allora dominante.
Con il secolo XIX la dottrina tocca il suo massimo sviluppo soprattutto nelle facoltà di agraria, che diventano così la culla della nuova scuola estimativa, grazie a studiosi come Serpieri, Tassinari, Famularo e Medici e, in una seconda fase, Di Cocco, Malacarne, Marenghi, Brizi, Michieli e Forte.
In epoca moderna la dottrina estimativa, in particolare l'estimo civile, è divenuto parte dei corsi di studi di Architettura ed Ingegneria, anche al fine della valutazione preliminare dei progetti di opere private e pubbliche e della verifica ex ante della relativa fattibilità economica e della sostenibilità finanziaria, così come previsto dal Codice dei contratti pubblici di cui al Decreto Legislativo 50 del 2016 e successive modifiche ed integrazioni.
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'''Estimo immobiliare'''
L’estimo immobiliare è quella parte della scienza economica che insegna a pronunciare giudizi di valore relativi ai beni immobili<ref>{{Cita libro|titolo=Moncelli M. - La stima Immobiliare, Ed Maggioli 2015}}</ref>. Ovviamente la diversa tipologia dei beni da stimare e lo scopo per il quale la stessa viene compiuta determinano approcci e metodi diversi di valore per determinati scopi pratici.
'''I postulati estimativi'''
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I postulati estimativi sono proposizioni non dimostrate, ma che si presuppongono vere in quanto dimostrate dai fatti, in base all’evidenza reale, alla conoscenza, all’esperienza e al senso comune; essi costituiscono il presupposto fondamentale sul quale si basa il giudizio estimativo e con i quali non si può mai essere in contraddizione. Schematicamente sono rappresentati da:
''Postulato del prezzo''
Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima.
''Postulato della previsione''
La previsione è carattere immanente del giudizio di stima.
''Postulato dello scopo''
Il valore dipende dallo scopo della stima.
''Postulato dell’ordinarietà''
Il giudizio di stima per essere oggettivo e generalmente valido deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà.
''Postulato della comparazione''
Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione.
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- criterio del valore di trasformazione
- criterio del valore complementare
- criterio del valore di capitalizzazione
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Esistono poi altri principi previsti dagli stantdard internazionali e richimati nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle allegate Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie, indicano altri criteri del Valore, diversi da quello di mercato:
- valore cauzionale
- valore assicurabile
- valore di mercato futuro
- valore di vendita forzata
- valore di realizzo
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I procedimenti di stima previsti dal Codice delle Valutazioni Immobiliari e dai principi indicati negli standard valutativi internazionali, sono cosituiti dal:
* Procedimento di stima per capitalizzazione del reddito (''Income approach)'' incentrato sulla analisi dei benefici monetari generati da un immobile e la possibilità di convertire questi benefici nel valore di mercato con un moltiplicatore o con un saggio di sconto (per esempio un canone di locazione, un reddito agrario, ecc.). Il reddito del bene da stimare - depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, ecc. - viene attualizzato o "scontato all'attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04.
* Medodo del confronto di mercato (''Market approach'' o [[
▲* Medodo del confronto di mercato (''Market approach'' o [[Valutazione_immobiliare#Il_market_comparison_approach_.28MCA.29|Market Comparison Approach]]), utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal capitolo 9 del Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard. Ai fini della rilevazione dei dati in maniera appropriata si veda anche il capitolo 6 del Codice (vedasi anche la voce: [[valutazione immobiliare]]);
* Metodo del costo (''Cost approach)'': che consente la determinazione del valore di mercato di un immobile attraverso la somma del valore di mercato dl suolo edificato e del valore del fabbricato. Il valore del fabbricato può essere stimato in base al costo di costruzione, eventualmente deprezzato tenuto conto delle condizioni di vetustà. Per cui per un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.
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== Collegamenti esterni ==
* {{cita web| http://opac.uniroma1.it/SebinaOpacRMS/.do#3|Biblioteca Centrale Facoltà di Architettura Sapienza Università di Roma - Codice delle Valutazioni Immobiliari {{!}}}} |
*[http://www.territorioscuola.com/tsodp/dmoz.php3?browse=/World/Italiano/Scienza/Agronomia_e_Zootecnia/Economia_Agraria_ed_Estimo/ Risorse sull'estimo generale e speciale] - TerritorioScuola ODP.
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